La tercera colaboración del despacho G&L aclara todas las dudas sobre los gastos de constitución de la hipoteca: cómo, dónde y cuando se puedes reclamar. También nos explican los tipos de hipoteca y las opciones en el caso de que la vivienda no sea una residencia habitual.
¿Se pueden reclamar los gastos de constitución de una hipoteca?
Efectivamente, es posible reclamar el reintegro de esos gastos, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que declara nula la cláusula de los préstamos hipotecarios del BBVA que impone al prestatario el pago de todos los gastos de la formalización de la hipoteca, por considerarla abusiva al entender que los bancos obligaron indebidamente a los consumidores a asumir la totalidad de dichos gastos.
La razón es que la hipoteca es una garantía para el banco, innecesaria para el cliente en un préstamo normal, y quien tiene interés en que el préstamo esté garantizado con hipoteca es el banco, que es el único al que beneficia, por lo tanto es quien debe asumir los gastos que supone.
Si mi hipoteca no es del BBVA, ¿no puedo reclamar nada?
Sí puedes. Aunque la Sentencia se refiere a la cláusula contenida en las hipotecas de BBVA, el supuesto es extensivo a todas las cláusulas incluidas en los préstamos hipotecarios de otras entidades bancarias que atribuyen al prestatario el pago de todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca, lo que podemos afirmar que sucede prácticamente en todos los casos.
¿Qué gastos puedo reclamar?
Lo que se pueden reclamar son los gastos de formalización de la hipoteca; concretamente, Notaría, Registro, Gestoría, Tasación e Impuesto de Actos Jurídicos documentados, no así los de compraventa del inmueble, por lo que hay que diferenciar los gastos que corresponden a cada una de las operaciones, ya que es habitual que la escritura de compraventa y la de hipoteca se firmen simultáneamente.
¿Todos los que tienen hipoteca pueden reclamar los gastos de formalización?
En principio, y con arreglo a la resolución del Tribunal Supremo sólo pueden hacerlo los usuarios particulares que tengan la condición de “consumidor”, lo que significa que han comprado el inmueble para destinarlo a vivienda, no a local de negocio.
¿Puedo reclamar los gastos de hipoteca de una casa que no es mi vivienda habitual?
Se pueden reclamar los gastos de constitución de cualquier hipoteca sobre una vivienda. No es necesario que sea la vivienda habitual, puede ser una segunda o tercera residencia y también una vivienda que se compró para alquilar.
¿Es necesario que la hipoteca esté todavía vigente?
No, se pueden reclamar también los gastos de hipotecas que ya han sido canceladas.
¿Hay plazos para reclamar?
Este es un punto controvertido en el que no hay unanimidad entre los juristas. La opinión mayoritaria entiende que, al tratarse de la nulidad de una cláusula por ser abusiva, no debe haber ningún plazo y se podría reclamar en cualquier momento, tanto si la hipoteca sigue vigente como si ya ha sido cancelada.
Sin embargo hay otro sector que considera que sí existen plazos. Para las hipotecas que todavía están vigentes, el plazo finalizaría a los cuatro años de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, el 24 de diciembre de 2019. En cuanto a las hipotecas que hayan sido totalmente pagadas, se podrán reclamar los gastos si el último pago se realizó dentro de los cuatro años anteriores a la sentencia del Tribunal Supremo, es decir, después del 23 de diciembre de 2011.
¿Se pueden reclamar los gastos de cualquier tipo de hipoteca?
La reclamación de los gastos de constitución de una “hipoteca nueva” no plantea ninguna duda, ya que es precisamente el supuesto al que hace referencia la sentencia del Tribunal Supremo.
En cuanto a los gastos de subrogación y novación, tienen la misma finalidad jurídica que los de constitución, por lo que deberían poder reclamarse. No obstante, al igual que en otros supuestos, como ocurre con los gastos de cancelación, habrá que analizar cada caso concreto a fin de determinar la viabilidad de la reclamación.
¿Cómo puedo reclamar?
Lo recomendable es presentar una reclamación en la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca, solicitando la anulación de la cláusula y el reintegro de los gastos que se han pagado como consecuencia de su aplicación. En caso de que la entidad bancaria conteste en sentido negativo, o no sea posible llegar a un acuerdo en cuanto a lo que se vaya a reintegrar, se puede iniciar la vía judicial interponiendo la correspondiente demanda.
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